Usucapião · Mineiros e Sudoeste de Goiás
Regularização de imóvel sem escritura, de herança antiga, comprado com contrato de gaveta ou rural, em cartório ou na Justiça. Atendimento no escritório, em Mineiros, ou por videoconferência.
Usucapião é o caminho para quem mora ou trabalha num imóvel há anos, cuida dele como dono, mas não tem a escritura registrada no próprio nome. Reconhecida a usucapião, o imóvel ganha registro no Cartório de Registro de Imóveis em nome de quem tem a posse.
Nem todo caso de imóvel sem escritura é de usucapião. Às vezes o caminho é o inventário, a escritura com os herdeiros do vendedor ou a adjudicação compulsória. Veja também as páginas de imóveis e loteamentos e de inventário e sucessões.
Desde o CPC de 2015 (art. 1.071), a usucapião pode ser pedida direto no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde fica o imóvel, sem processo (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido é feito por advogado e leva ata notarial do tabelião, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e documentos da posse. O procedimento segue as regras do Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, arts. 398 a 423), que substituiu o antigo Provimento 65/2017.
É o caminho quando há disputa sobre a posse, quando algum interessado ou o poder público se opõe no cartório, ou quando a prova da posse precisa de testemunhas e perícia. Os vizinhos confrontantes são citados pessoalmente (CPC, art. 246, § 3º) e os demais interessados, por edital (art. 259, I). A sentença serve de título para o registro (Código Civil, art. 1.241).
No cartório, quem consta na matrícula do imóvel ou dos vizinhos e não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias. O silêncio vale como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º). Se houver impugnação e não houver acordo, o pedido vai para a Justiça.
A rejeição do pedido em cartório não impede a ação de usucapião na Justiça (art. 216-A, § 9º). E quem começou na Justiça pode pedir a suspensão do processo ou desistir dele para seguir pelo cartório, aproveitando as provas já produzidas (Provimento CNJ 149/2023, art. 399, §§ 2º e 3º).
Em todas elas a posse precisa ser contínua, sem oposição e como dono. Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião (Constituição Federal, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único).
15 anos de posse, sem precisar de título nem de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços de caráter produtivo (Código Civil, art. 1.238).
10 anos de posse com justo título e boa-fé, como um contrato de compra que não chegou a ser registrado. O prazo é de 5 anos se o imóvel foi comprado com base no registro do cartório, depois cancelado, e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico (art. 1.242).
Área urbana de até 250 m², usada como moradia própria ou da família, por 5 anos. Quem pede não pode ser dono de outro imóvel, urbano ou rural, e esse direito só é reconhecido uma vez (Constituição, art. 183; Código Civil, art. 1.240).
Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família, com moradia nela, por 5 anos. Quem pede não pode ser dono de outro imóvel, urbano ou rural (Constituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239).
Imóvel urbano de até 250 m² que era do casal, quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar. Quem ficou e mora ali, com a família, com posse direta e exclusiva por 2 anos, pode adquirir a parte do outro, desde que não seja dono de outro imóvel. Só se reconhece uma vez (Código Civil, art. 1.240-A).
O tempo de quem estava no imóvel antes pode ser somado ao do possuidor atual, como o dos pais falecidos ou o de quem vendeu pelo contrato de gaveta, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas. Na ordinária, também com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.243).
Não precisa ter tudo para chamar. Com o que estiver à mão já dá para entender o caso e dizer o que falta.
Depende da modalidade. Vai de 2 anos, na usucapião familiar, a 15 anos, na extraordinária. Há prazos de 5 anos para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia e para área rural de até 50 hectares tornada produtiva, e de 10 anos quando há justo título e boa-fé ou quando o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242).
Dá. O pedido é feito por advogado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel, com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e documentos da posse (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Se houver impugnação sem acordo, o caso vai para a Justiça.
O contrato, o recibo ou a cessão de direitos ajudam a provar como a posse começou e podem servir de justo título. No cartório, esse documento com a prova de quitação pode dispensar a notificação do dono que consta na matrícula, mas o cartório exige que se explique por que a escritura não foi feita (Provimento CNJ 149/2023, art. 410).
Pode, desde que todas as posses tenham sido contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, também com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.243).
Não. A usucapião é aquisição originária da propriedade, e o cartório não exige o ITBI para registrá-la (Provimento CNJ 149/2023, art. 421). Há custos de cartório, como a ata notarial e o registro.
Não. A Constituição proíbe a usucapião de imóvel público (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Nesses casos o caminho, quando existe, é a regularização fundiária junto ao poder público.
Leia também o artigo Inventário: prazo, cartório ou Justiça, útil quando o imóvel ainda está em nome de parente falecido, e veja os links úteis para consultar processos no PROJUDI.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do seu caso por um advogado. Conferido em 24/10/2026.
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